ВОПРОСЫ ЮРИСТАМ
Михаил
07 Сентября 2017 г. 13:50
Автор вопроса:
г.Москва

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и покупке другой по ДДУ.

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста, (и, если можно, с указанием пунктов законов).

Я собираюсь продать одну квартиру (в собственности менее 3 лет) и купить другую по ДДУ. Я - пенсионер, и дохода облагаемого НДФЛ по 13% у меня нет.

Как я понял, я могу воспользоваться имущественным налоговым вычетом (до 2 млн. р.) при покупке квартиры для вычета из НДФЛ на доход от продажи имеющейся квартиры?

Как я должен состыковать по времени (налоговый период, что-то еще...) эти две сделки, чтобы эту схему можно было реализовать? При этом продажа не обязана предшествовать покупке, есть возможность изыскать средства, но проще будет, если продажа будет до покупки.

Какой момент сделки покупки новой квартиры по ДДУ я должен состыковывать с моментом продажи имеющейся квартиры: дата заключения ДДУ, дата регистрации ДДУ, дата оплаты по ДДУ, дата акта приема-передачи по ДДУ, дата регистрации права собственности?

Правильно ли я понимаю:

- Если продажа будет до покупки и они будут не в одном календарном году, то я буду обязан сначала уплатить НДФЛ с продажи, а потом уже, после покупки новой квартиры, вернуть излишне уплаченный НДФЛ?

- Если продажа будет после покупки или в одном календарном году с ней, то вычет применится сразу и уплачивать НДФЛ будет не надо?

Есть ли какие-то дополнительные условия, учитывая, что я - пенсионер?

стоимость вопроса:

бесплатно

ОТВЕТЫ ЮРИСТОВ (3)
Елена Могилевская
07 Сентября 2017 г. 15:44
юрист, г. Новомосковск
Рейтинг юриста Елена Могилевская

Михаил, добрый день!

Для начала уточню - как была приобретена квартира, которая у Вас в собственности менее 3 лет? Куплена (за какую цену), подарена, в наследство получена?

Оценить ответ:
0
0
Елена Могилевская
07 Сентября 2017 г. 17:17
юрист, г. Новомосковск
Рейтинг юриста Елена Могилевская

Михаил, разъясню по порядку, что получается:

1. Если квартиру Вы купили, т.е. она получена по возмездной сделке, то при её продаже для расчета суммы налога можно учесть произведенные на покупку расходы.

Если квартира был получена, к примеру, по договору дарения, по наследству, т.е. безвозмездно, то и здесь есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу, но только на сумму не более 1 млн. рублей.

2. На получение налогового вычета при покупке квартиры можно рассчитывать в том случае, если у Вас есть доходы, т.е. налогоплательщик просто получает возврат уплаченного налога за определенный период. Это значит, что если Вы купите квартиру в 2018 году, но доходов в этом году не будет, то и никаких денег в качестве налогового вычета Вы не получите. Но если позднее у Вас опять появится доход, облагаемый по ставке 13% (к примеру, в связи с трудоустройством или продажей имущества), то сможете этот вычет получить.

3. Теперь предположим, что у Вас в одном и том же налоговом периоде (году) состоялась продажа имеющейся квартиры и покупка новой. Тогда вполне может получиться, что сумма налогового вычета перекроет сумму налога, подлежащую уплате в связи с продажей квартиры. Это значит, что вполне может так получиться, что Вам ничего не придется платить по сделке.

Есть еще один нюанс: заключить договор долевого участия (ДДУ) Вы можете в 2017 году, но стройка может идти долго, и в итоге акт приема-передачи жилья будет подписан в 2018 году или еще позднее. Как тогда будет считаться - когда приобретен объект недвижимости и соответственно – когда возникает право на имущественный налоговый вычет?

Отвечаю: при покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья.

Это значит, что если Вы свою квартиру продадите в 2017 году, то за 2017 год у Вас возникнет налогооблагаемый доход, т.е. если Вы в этом же году не примете жилье по акту приема-передачи по ДДУ, то Вы должны будете уплатить налог с проданной квартиры.

Поэтому чтобы налог с продажи жилья зачелся в налоговый вычет, надо чтобы совпали именно эти два момента в одном периоде. В итоге даже может получиться, что Вам вообще не надо будет платить никакой налог (все зависит от цены сделок).

При этом надо понимать, что если в одном налоговом периоде не удается все оформить (и продажу, и покупку), и при этом если покупка по ДДУ (т.е. подписание акта) состоялось в более позднем налоговом периоде, то Вам не удастся вернуть уже уплаченную от продажи жилья сумму налога. Это понятно, или требует уточнения? Т.е. Вам выгодно сначала купить, а потом продать, либо сделать все одновременно (т.е. в одном году). Иначе у Вас потеря на налоге от продажи жилья. Кстати, сразу предостерегу Вас от желания сэкономить на налоге и указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену. Это очень большой риск. Буквально вчера в суде мне стали известны некоторые подробности одного такого дела, где москвичка-пенсионерка продала квартиру за 17 миллионов рублей, а по документам – только за 12 миллионов, теперь вот она потеряла 5 миллионов рублей. Называется, сэкономила на налогах. Хочу предостеречь и Вас – делайте лучше все по закону. Если будет нужна юридическая помощь, поддержка со стороны – обращайтесь.

Оценить ответ:
1
0
Уточнение клиента
07 Сентября 2017 г. 18:24

Спасибо за ответ! Квартира получена по наследству. Правильно ли я Вас понял, что я могу купить новую квартиру, а потом, если не изменится законодательство, то спустя любое количество времени после подписания акта приема-передачи по ДДУ (но, соответственно, до истечения минимального срока владения), продать имеющуюся и получить налоговый вычет (до 2 млн. р.)? И еще хотел бы уточнить на счет продажи перед покупкой. Применение НК ст. 220 п. 10 позволит мне сначала продать квартиру, уплатить налог, а потом произвести его возврат?

Елена Могилевская
07 Сентября 2017 г. 20:00
юрист, г. Новомосковск
Рейтинг юриста Елена Могилевская

Михаил, да, Вы вправе купить квартиру по ДДУ, затем продать в любое время ту, которая досталась по наследству, и получить налоговый вычет 2 млн рублей, что в итоге может просто выразиться в том, что суммы налога к уплате и налога к возврату зачтутся, а Вам не придется нести расходы по налогам.

И да, поскольку Вы пенсионер, то действительно, у Вас есть право – перенести налоговый вычет на три года, предшествующие покупке квартиры. В итоге продав одну квартиру сейчас и уплатив налог, потом купив другую по ДДУ, можно рассчитывать на вычет за три прошлых года и вернуть уплаченную сумму налога. Но есть самое большое НО – а где гарантии, что по ДДУ в итоге благополучно все будет по срокам подписания акта приема-передачи, или что не изменится закон?

Поэтому прямо сейчас это работающая законная возможность, но что будет потом (по сделкам 2018 года и позднее, например) – не известно.

Оценить ответ:
0
0
поделиться
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
  • НОВОСТИ
  • СТАТЬИ
  • ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ
Банки смогут регистрировать самозанятых

Регистрация через банк позволит самозанятым обходиться без приложения «Мой налог»

комментариев: 0
Размер налогового вычета на обучение детей могут увеличить

Депутаты предложили в два раза увеличить налоговый вычет для родителей (опекунов и попечителей) на обучение детей (подопечных)

комментариев: 0
Налоговый вычет на занятия спортом могут ввести в России

Можно будет вернуть 13 процентов от затрат на физкультурно-оздоровительных мероприятия

комментариев: 0
Налог на выезд за границу из России предлагают ввести предприниматели

Для развития внутреннего туризма предприниматели предлагают ввести для россиян новый налог

комментариев: 0
Изменение ставки НДС в 2019 году – что произойдет с ценами на товары и услуги

Повышение цен, рост безработицы, увеличение ставок по кредитам для предпринимателей – какие еще последствия стоит ожидать после увеличения налоговой нагрузки на бизнес

комментариев: 0
Переводы денег с карты на карту – надо ли платить налог?

В каком случае с суммы перевода на карту надо заплатить налог, а в каком не надо: что говорит закон

комментариев: 0
Купили квартиру? Заплатите налог на доходы.

На первый взгляд – это странный вывод. Но Налоговый кодекс действительно предусматривает такую обязанность

комментариев: 0
Налоговая прислала требование об уплате недоимки по страховым взносам. Что делать, если Вы с ним не согласны?

Узнайте, как действовать, если у ФНС неверные данные по страховым взносам, из статьи юриста Елены Могилевской

комментариев: 0
Досрочная уплата налога через проблемный банк – в чем опасность для предпринимателей?

Верховный суд РФ защитил интересы предпринимателя, который решил заплатить налог заранее – до окончания налогового периода, но банк потом лопнул, а деньги не поступили в счет уплаты налога

комментариев: 0
С 2017 года изменился порядок сдачи отчетности по страховым взносам – важно для организаций и ИП

Вместо ПФР и ФСС отчеты по страховым взносам на обязательное пенсионное, медицинское и социальное страхование (за исключением взносов «на травматизм») теперь будет принимать налоговая служба

комментариев: 0
Вопросы юристам

22 Марта 2019 г. 09:20

Как попасть в школу по прописке?
Как попасть в школу по прописке?
ответы: 1
Интервью
Последние статьи
Какие доказательства нужны в суд по делам о взыскании алиментов на ребенка
20 Марта 2019 г.

Чтобы взыскать большие алименты, нужно подтвердить расходы на ребенка и уровень обеспеченности его мамы и папы

Какой минимальный размер алиментов на ребенка в 2019 году при взыскании в долях от заработка и в твердой денежной сумме
11 Марта 2019 г.

Что говорит закон и суды об алиментах на ребенка в размере меньше прожиточного минимума

Как взыскать алименты в размере прожиточного минимума ребенка
09 Марта 2019 г.

Закон не привязывает минимальный размер алиментов к прожиточному минимуму ребенка, поэтому все обстоятельства дела надо доказывать

Как получать алименты на ребенка с черной или серой зарплаты отца
22 Февраля 2019 г.

Можно доказать, что реальный доход отца выше, чем официальный, и заставить его платить алименты на ребенка в твердой сумме

Другие уважительные причины для изменения или дополнения перечня ЕГЭ после 1 февраля
18 Февраля 2019 г.

Смерть родственника, увольнение родителя, снижение доходов в семье, беременность, рождение ребенка и другие обстоятельства могут стать уважительной причиной для изменения предмета ЕГЭ

Уважительная причина для изменения предметов ЕГЭ – болезнь
15 Февраля 2019 г.

В каком случае болезнь может быть уважительной причиной для изменения перечня ЕГЭ?

Новости регионов
В Тульской области появятся новые суды
24 Августа 2018 г.
В Тульской области появятся новые суды

Некоторые городские и районные суды объединят в межрайонные

Штраф за борщевик Сосновского на участках в Московской области составит до 1 млн. рублей
23 Августа 2018 г.
Штраф за борщевик Сосновского на участках в Московской области составит до 1 млн. рублей

Правообладателей земельных участков накажут рублем за борщевик и заставят с ним бороться

Прожиточный минимум в Тульской области за 2 квартал 2018 года увеличился
21 Августа 2018 г.
Прожиточный минимум в Тульской области за 2 квартал 2018 года увеличился

Установлена величина прожиточного минимума для разных социально-демографических групп

Незарегистрированных предпринимателей налоговая выявляет через соцсети
14 Мая 2018 г.
Незарегистрированных предпринимателей налоговая выявляет через соцсети

Налоговики Тверской области выявили граждан, оказывающих услуги в интернете через соцсети ВКонтакте и Инстаграм

Аналитика судебной практики