Виртуальный юрист - правовая помощь онлайн, юрист

Юридическая консультация онлайн

X
ВХОД
Это полезно знать ▼
Вопрос юристам

07 Сентября 2017 г. 13:50

г. Москва

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и покупке другой по ДДУ.

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста, (и, если можно, с указанием пунктов законов).

Я собираюсь продать одну квартиру (в собственности менее 3 лет) и купить другую по ДДУ. Я - пенсионер, и дохода облагаемого НДФЛ по 13% у меня нет.

Как я понял, я могу воспользоваться имущественным налоговым вычетом (до 2 млн. р.) при покупке квартиры для вычета из НДФЛ на доход от продажи имеющейся квартиры?

Как я должен состыковать по времени (налоговый период, что-то еще...) эти две сделки, чтобы эту схему можно было реализовать? При этом продажа не обязана предшествовать покупке, есть возможность изыскать средства, но проще будет, если продажа будет до покупки.

Какой момент сделки покупки новой квартиры по ДДУ я должен состыковывать с моментом продажи имеющейся квартиры: дата заключения ДДУ, дата регистрации ДДУ, дата оплаты по ДДУ, дата акта приема-передачи по ДДУ, дата регистрации права собственности?

Правильно ли я понимаю:

- Если продажа будет до покупки и они будут не в одном календарном году, то я буду обязан сначала уплатить НДФЛ с продажи, а потом уже, после покупки новой квартиры, вернуть излишне уплаченный НДФЛ?

- Если продажа будет после покупки или в одном календарном году с ней, то вычет применится сразу и уплачивать НДФЛ будет не надо?

Есть ли какие-то дополнительные условия, учитывая, что я - пенсионер?

стоимость

0 РУБ.

ОТВЕТЫ ЮРИСТОВ (3)

юрист,

Елена Могилевская

г. Новомосковск

07 Сентября 2017 г. 15:44

Михаил, добрый день!

Для начала уточню - как была приобретена квартира, которая у Вас в собственности менее 3 лет? Куплена (за какую цену), подарена, в наследство получена?

Оцените ответ:00

юрист,

Елена Могилевская

г. Новомосковск

07 Сентября 2017 г. 17:17

Михаил, разъясню по порядку, что получается:

1. Если квартиру Вы купили, т.е. она получена по возмездной сделке, то при её продаже для расчета суммы налога можно учесть произведенные на покупку расходы.

Если квартира был получена, к примеру, по договору дарения, по наследству, т.е. безвозмездно, то и здесь есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу, но только на сумму не более 1 млн. рублей.

2. На получение налогового вычета при покупке квартиры можно рассчитывать в том случае, если у Вас есть доходы, т.е. налогоплательщик просто получает возврат уплаченного налога за определенный период. Это значит, что если Вы купите квартиру в 2018 году, но доходов в этом году не будет, то и никаких денег в качестве налогового вычета Вы не получите. Но если позднее у Вас опять появится доход, облагаемый по ставке 13% (к примеру, в связи с трудоустройством или продажей имущества), то сможете этот вычет получить.

3. Теперь предположим, что у Вас в одном и том же налоговом периоде (году) состоялась продажа имеющейся квартиры и покупка новой. Тогда вполне может получиться, что сумма налогового вычета перекроет сумму налога, подлежащую уплате в связи с продажей квартиры. Это значит, что вполне может так получиться, что Вам ничего не придется платить по сделке.

Есть еще один нюанс: заключить договор долевого участия (ДДУ) Вы можете в 2017 году, но стройка может идти долго, и в итоге акт приема-передачи жилья будет подписан в 2018 году или еще позднее. Как тогда будет считаться - когда приобретен объект недвижимости и соответственно – когда возникает право на имущественный налоговый вычет?

Отвечаю: при покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья.

Это значит, что если Вы свою квартиру продадите в 2017 году, то за 2017 год у Вас возникнет налогооблагаемый доход, т.е. если Вы в этом же году не примете жилье по акту приема-передачи по ДДУ, то Вы должны будете уплатить налог с проданной квартиры.

Поэтому чтобы налог с продажи жилья зачелся в налоговый вычет, надо чтобы совпали именно эти два момента в одном периоде. В итоге даже может получиться, что Вам вообще не надо будет платить никакой налог (все зависит от цены сделок).

При этом надо понимать, что если в одном налоговом периоде не удается все оформить (и продажу, и покупку), и при этом если покупка по ДДУ (т.е. подписание акта) состоялось в более позднем налоговом периоде, то Вам не удастся вернуть уже уплаченную от продажи жилья сумму налога. Это понятно, или требует уточнения? Т.е. Вам выгодно сначала купить, а потом продать, либо сделать все одновременно (т.е. в одном году). Иначе у Вас потеря на налоге от продажи жилья. Кстати, сразу предостерегу Вас от желания сэкономить на налоге и указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену. Это очень большой риск. Буквально вчера в суде мне стали известны некоторые подробности одного такого дела, где москвичка-пенсионерка продала квартиру за 17 миллионов рублей, а по документам – только за 12 миллионов, теперь вот она потеряла 5 миллионов рублей. Называется, сэкономила на налогах. Хочу предостеречь и Вас – делайте лучше все по закону. Если будет нужна юридическая помощь, поддержка со стороны – обращайтесь.

Оцените ответ:10
Клиент уточнил вопрос:07 Сентября 2017 г. 18:24

Спасибо за ответ! Квартира получена по наследству. Правильно ли я Вас понял, что я могу купить новую квартиру, а потом, если не изменится законодательство, то спустя любое количество времени после подписания акта приема-передачи по ДДУ (но, соответственно, до истечения минимального срока владения), продать имеющуюся и получить налоговый вычет (до 2 млн. р.)? И еще хотел бы уточнить на счет продажи перед покупкой. Применение НК ст. 220 п. 10 позволит мне сначала продать квартиру, уплатить налог, а потом произвести его возврат?

юрист,

Елена Могилевская

г. Новомосковск

07 Сентября 2017 г. 20:00

Михаил, да, Вы вправе купить квартиру по ДДУ, затем продать в любое время ту, которая досталась по наследству, и получить налоговый вычет 2 млн рублей, что в итоге может просто выразиться в том, что суммы налога к уплате и налога к возврату зачтутся, а Вам не придется нести расходы по налогам.

И да, поскольку Вы пенсионер, то действительно, у Вас есть право – перенести налоговый вычет на три года, предшествующие покупке квартиры. В итоге продав одну квартиру сейчас и уплатив налог, потом купив другую по ДДУ, можно рассчитывать на вычет за три прошлых года и вернуть уплаченную сумму налога. Но есть самое большое НО – а где гарантии, что по ДДУ в итоге благополучно все будет по срокам подписания акта приема-передачи, или что не изменится закон?

Поэтому прямо сейчас это работающая законная возможность, но что будет потом (по сделкам 2018 года и позднее, например) – не известно.

Оцените ответ:00
Вопросы на сайте
Статьи на сайте
Интервью на сайте
Новости на сайте
▲ Наверх
X

Логин

Пароль

Юридическая помощь
Напишите свой вопрос здесь
КОНСУЛЬТАЦИЯ
Консультация