ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Михаил
07 Сентября 2017 г. 13:50
Автор вопроса:
г.Москва

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и покупке другой по ДДУ.

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста, (и, если можно, с указанием пунктов законов).

Я собираюсь продать одну квартиру (в собственности менее 3 лет) и купить другую по ДДУ. Я - пенсионер, и дохода облагаемого НДФЛ по 13% у меня нет.

Как я понял, я могу воспользоваться имущественным налоговым вычетом (до 2 млн. р.) при покупке квартиры для вычета из НДФЛ на доход от продажи имеющейся квартиры?

Как я должен состыковать по времени (налоговый период, что-то еще...) эти две сделки, чтобы эту схему можно было реализовать? При этом продажа не обязана предшествовать покупке, есть возможность изыскать средства, но проще будет, если продажа будет до покупки.

Какой момент сделки покупки новой квартиры по ДДУ я должен состыковывать с моментом продажи имеющейся квартиры: дата заключения ДДУ, дата регистрации ДДУ, дата оплаты по ДДУ, дата акта приема-передачи по ДДУ, дата регистрации права собственности?

Правильно ли я понимаю:

- Если продажа будет до покупки и они будут не в одном календарном году, то я буду обязан сначала уплатить НДФЛ с продажи, а потом уже, после покупки новой квартиры, вернуть излишне уплаченный НДФЛ?

- Если продажа будет после покупки или в одном календарном году с ней, то вычет применится сразу и уплачивать НДФЛ будет не надо?

Есть ли какие-то дополнительные условия, учитывая, что я - пенсионер?

стоимость вопроса:

бесплатно

ОТВЕТЫ ЮРИСТОВ (3)
Елена Могилевская
07 Сентября 2017 г. 15:44
юрист, г. Новомосковск
Рейтинг юриста Елена Могилевская

Михаил, добрый день!

Для начала уточню - как была приобретена квартира, которая у Вас в собственности менее 3 лет? Куплена (за какую цену), подарена, в наследство получена?

Оценить ответ:
0
0
Елена Могилевская
07 Сентября 2017 г. 17:17
юрист, г. Новомосковск
Рейтинг юриста Елена Могилевская

Михаил, разъясню по порядку, что получается:

1. Если квартиру Вы купили, т.е. она получена по возмездной сделке, то при её продаже для расчета суммы налога можно учесть произведенные на покупку расходы.

Если квартира был получена, к примеру, по договору дарения, по наследству, т.е. безвозмездно, то и здесь есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу, но только на сумму не более 1 млн. рублей.

2. На получение налогового вычета при покупке квартиры можно рассчитывать в том случае, если у Вас есть доходы, т.е. налогоплательщик просто получает возврат уплаченного налога за определенный период. Это значит, что если Вы купите квартиру в 2018 году, но доходов в этом году не будет, то и никаких денег в качестве налогового вычета Вы не получите. Но если позднее у Вас опять появится доход, облагаемый по ставке 13% (к примеру, в связи с трудоустройством или продажей имущества), то сможете этот вычет получить.

3. Теперь предположим, что у Вас в одном и том же налоговом периоде (году) состоялась продажа имеющейся квартиры и покупка новой. Тогда вполне может получиться, что сумма налогового вычета перекроет сумму налога, подлежащую уплате в связи с продажей квартиры. Это значит, что вполне может так получиться, что Вам ничего не придется платить по сделке.

Есть еще один нюанс: заключить договор долевого участия (ДДУ) Вы можете в 2017 году, но стройка может идти долго, и в итоге акт приема-передачи жилья будет подписан в 2018 году или еще позднее. Как тогда будет считаться - когда приобретен объект недвижимости и соответственно – когда возникает право на имущественный налоговый вычет?

Отвечаю: при покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья.

Это значит, что если Вы свою квартиру продадите в 2017 году, то за 2017 год у Вас возникнет налогооблагаемый доход, т.е. если Вы в этом же году не примете жилье по акту приема-передачи по ДДУ, то Вы должны будете уплатить налог с проданной квартиры.

Поэтому чтобы налог с продажи жилья зачелся в налоговый вычет, надо чтобы совпали именно эти два момента в одном периоде. В итоге даже может получиться, что Вам вообще не надо будет платить никакой налог (все зависит от цены сделок).

При этом надо понимать, что если в одном налоговом периоде не удается все оформить (и продажу, и покупку), и при этом если покупка по ДДУ (т.е. подписание акта) состоялось в более позднем налоговом периоде, то Вам не удастся вернуть уже уплаченную от продажи жилья сумму налога. Это понятно, или требует уточнения? Т.е. Вам выгодно сначала купить, а потом продать, либо сделать все одновременно (т.е. в одном году). Иначе у Вас потеря на налоге от продажи жилья. Кстати, сразу предостерегу Вас от желания сэкономить на налоге и указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену. Это очень большой риск. Буквально вчера в суде мне стали известны некоторые подробности одного такого дела, где москвичка-пенсионерка продала квартиру за 17 миллионов рублей, а по документам – только за 12 миллионов, теперь вот она потеряла 5 миллионов рублей. Называется, сэкономила на налогах. Хочу предостеречь и Вас – делайте лучше все по закону. Если будет нужна юридическая помощь, поддержка со стороны – обращайтесь.

Оценить ответ:
1
0
Уточнение клиента
07 Сентября 2017 г. 18:24

Спасибо за ответ! Квартира получена по наследству. Правильно ли я Вас понял, что я могу купить новую квартиру, а потом, если не изменится законодательство, то спустя любое количество времени после подписания акта приема-передачи по ДДУ (но, соответственно, до истечения минимального срока владения), продать имеющуюся и получить налоговый вычет (до 2 млн. р.)? И еще хотел бы уточнить на счет продажи перед покупкой. Применение НК ст. 220 п. 10 позволит мне сначала продать квартиру, уплатить налог, а потом произвести его возврат?

Елена Могилевская
07 Сентября 2017 г. 20:00
юрист, г. Новомосковск
Рейтинг юриста Елена Могилевская

Михаил, да, Вы вправе купить квартиру по ДДУ, затем продать в любое время ту, которая досталась по наследству, и получить налоговый вычет 2 млн рублей, что в итоге может просто выразиться в том, что суммы налога к уплате и налога к возврату зачтутся, а Вам не придется нести расходы по налогам.

И да, поскольку Вы пенсионер, то действительно, у Вас есть право – перенести налоговый вычет на три года, предшествующие покупке квартиры. В итоге продав одну квартиру сейчас и уплатив налог, потом купив другую по ДДУ, можно рассчитывать на вычет за три прошлых года и вернуть уплаченную сумму налога. Но есть самое большое НО – а где гарантии, что по ДДУ в итоге благополучно все будет по срокам подписания акта приема-передачи, или что не изменится закон?

Поэтому прямо сейчас это работающая законная возможность, но что будет потом (по сделкам 2018 года и позднее, например) – не известно.

Оценить ответ:
0
0
поделиться
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
  • НОВОСТИ
  • СТАТЬИ
  • ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ
За льготный кредит на автомобиль придется заплатить налог

Неожиданный сюрприз преподнес Минфин для тех, кто решил воспользоваться льготным автокредитом с 1 июля 2017 года

комментариев: 0
Экологический налог на сигареты предлагает ввести Минздрав

Минздрав считает недостаточными темпы роста ставок акцизов на табачные изделия и предлагает ввести экологический налог

комментариев: 0
Верховный суд РФ защитил интересы предпринимателя, заплатившего налог заранее через проблемный банк

Бизнесмен действовал добросовестно при уплате налога, - решил суд

комментариев: 0
Сроки возмещения НДС значительно сокращаются

ФНС ускорила камеральные налоговые проверки

комментариев: 0
Когда налоговый вычет на жилье не положен, - решил Конституционный Суд

Вернуть НДФЛ на квартиру возможно не всегда

комментариев: 0
Налоговая прислала требование об уплате недоимки по страховым взносам. Что делать, если Вы с ним не согласны?

Узнайте, как действовать, если у ФНС неверные данные по страховым взносам, из статьи юриста Елены Могилевской

комментариев: 0
Досрочная уплата налога через проблемный банк – в чем опасность для предпринимателей?

Верховный суд РФ защитил интересы предпринимателя, который решил заплатить налог заранее – до окончания налогового периода, но банк потом лопнул, а деньги не поступили в счет уплаты налога

комментариев: 0
С 2017 года изменился порядок сдачи отчетности по страховым взносам – важно для организаций и ИП

Вместо ПФР и ФСС отчеты по страховым взносам на обязательное пенсионное, медицинское и социальное страхование (за исключением взносов «на травматизм») теперь будет принимать налоговая служба

комментариев: 0
Что надо знать про налог с продажи иностранной валюты

Уменьшить сумму налога от продажи иностранной валюты можно только при соблюдении важного правила

комментариев: 0
Налоговый вычет при продаже жилья, полученного в наследство

Как определить, с какого момента исчислять 3-летний срок для получения имущественного налогового вычета при продаже жилья, полученного в наследство

комментариев: 0
Вопросы юристам

20 Ноября 2017 г. 12:31

Регистрационный запрет. Как быть?
Регистрационный запрет. Как быть?
ответы: 1

19 Ноября 2017 г. 19:45

Банк передал долг коллекторам
Банк передал долг коллекторам
ответы: 2
Интервью
Татьяна Никанорова - личное мнение - Онлайн-кассы и онлайн-бизнес – какие подводные камни ждут предпринимателей в  2017 году

Татьяна Никанорова

Генеральный директор консалтингового центра «Профдело» (Москва)
Онлайн-кассы и онлайн-бизнес – какие подводные камни ждут предпринимателей в 2017 году
Анна Зименская - личное мнение - Право на отказ от прививки ребенку и альтернативное вегетарианское питание в детском саду – какие есть проблемы у родителей и как их можно решить

Анна Зименская

Педиатр, гастроэнтеролог, фитотерапевт, эксперт-практик по вопросам здорового образа жизни, живого питания (сыроедение, вегетарианство, пищевая пауза)
Право на отказ от прививки ребенку и альтернативное вегетарианское питание в детском саду – какие есть проблемы у родителей и как их можно решить
Последние статьи
Налоговая прислала требование об уплате недоимки по страховым взносам. Что делать, если Вы с ним не согласны?
06 Октября 2017 г.

Узнайте, как действовать, если у ФНС неверные данные по страховым взносам, из статьи юриста Елены Могилевской

Досрочная уплата налога через проблемный банк – в чем опасность для предпринимателей?
22 Сентября 2017 г.

Верховный суд РФ защитил интересы предпринимателя, который решил заплатить налог заранее – до окончания налогового периода, но банк потом лопнул, а деньги не поступили в счет уплаты налога

Как вернуть подаренную квартиру? Как отменить договор дарения и не остаться без жилья?
29 Августа 2017 г.

Подаренную жене или мужу квартиру можно вернуть обратно дарителю, но только через суд

Как работнику не лишиться права на пособие по уходу за ребенком при работе на условиях неполного рабочего времени
30 Июля 2017 г.

Позиция Верховного суда дала ориентир, насколько можно сокращать рабочий день, чтобы продолжать получать пособие, выйдя на работу. Об этом - в новой статье юриста Елены Могилевской

В 2016 году выплаты по искам к российским властям превысили 3 млрд. рублей
15 Июня 2017 г.

Представители органов власти нередко нарушают права граждан, даже суды выносят незаконные решения, затягивают сроки рассмотрения дел. А есть ли смысл бороться за свои права, разве возможно в России добиться справедливости? – об этом вы узнаете в статье

Какую ответственность несёт номинальный директор?
08 Июня 2017 г.

Как не стать номинальным директором и не оказаться в тюрьме, - Вы узнаете в статье

Новости регионов
В Свердловской области школьникам начали выдавать двухэкранные планшеты
05 Сентября 2017 г.
В Свердловской области школьникам начали выдавать двухэкранные планшеты

В пилотном эксперименте по замене бумажных учебников на электронные приняли участие 4 муниципалитета

В Алтайском крае не планируют взимать курортный сбор с детей
07 Августа 2017 г.
В Алтайском крае не планируют взимать курортный сбор с детей

В регионе установят перечень льготных категорий граждан, которые не обязаны платить курортный сбор

Москву поделят на приватные и публичные территории?
26 Июня 2017 г.
Москву поделят на приватные и публичные территории?

Власти Москвы могут ограничить проходы через дворы

Жительницу Новомосковска Тульской области осудили за фиктивную регистрацию фирм
15 Июня 2017 г.
Жительницу Новомосковска Тульской области осудили за фиктивную регистрацию фирм

2 тысячи рублей – именно столько за фиктивную регистрацию фирмы на себя заработала 26-летняя Екатерина Иутина

Аналитика судебной практики