СТАТЬИ
поделиться
05 Апреля 2015 г.

Квартира с сюрпризом

Хочется заметить, что купля-продажа ипотечного жилья посредством торгов – весьма цивилизованный подход: в большинстве случаев обязательство должника покрывается за счет вырученных от продажи средств, кредитор не остается, как говорится «с носом», да и новый владелец жилья получает его по весьма привлекательной цене. Всем хорошо, но… Но иногда вдруг случается, что в купленном жилье остаются проживать члены семьи прежних собственников. Особенно большая проблема получается, если эти жильцы – дети. Как быть? Почему закон не достаточно защищает новых собственников?

Такие ситуации нередко становятся предметом судебных споров. По данной проблеме 24 марта 2015 года вынесено очень важное Постановление Конституционного Суда РФ.

Рассматривалось А.М. Богатырева, по сути, ставшего жертвой: он купил на торгах заложенную квартиру. Оказалось, право пользования этой квартирой сохранили члены семьи собственников, заложивших её.

А поскольку прежние жильцы – члены семьи бывшего собственника – продолжают претендовать на проживание в этой квартире, да и суд их не выселяет, новый собственник квартиры не может в полной мере реализовывать свои законные права - полностью ею владеть, пользоваться и распоряжаться.

Рассматривая указанное дело, Конституционный суд в итоге пришел к определенным выводам:

1. Статья 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливает самостоятельное право пользования жилым помещением для лиц, которые дали согласие на приватизацию без их участия. На момент приватизации эти граждане имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим. И их права должны быть защищены. Именно поэтому их право пользования таким жильем самостоятельно и не зависит от перехода права собственности на такое жилье.

2. Смысл залога жилья (ипотеки) – в обеспечении возврата кредита (займа). Как установлено законом «Об ипотеке» (ст. 78), обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация (продажа на торгах) являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц.

Хочется заметить, что в законе об «Ипотеке» нет изъятий из итого правила, в т.ч. касательно членов семьи собственников, закладывающих принадлежащее им жилье. А иначе справедливо возникает вопрос – кому может быть интересна такая ипотека, если объект залога оказывается проблемным?

3. При этом в ГК РФ имеется норма (п. 1 ст. 558), позволяющая защитить права лиц, сохраняющих право пользования жильем. Реализуется это посредством включения в договор купли-продажи жилья перечня лиц, которые в силу закона сохраняют право пользования им после его продажи. Так, право пользования могут сохранить и члены семьи бывшего собственника приватизированного жилого помещения.

4. КС РФ обратил внимание на то, что сейчас редакция п.2. ст.292 предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу ЯВЛЯЕТСЯ основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Однако прежняя редакция данного пункта устанавливала обратное – и появление у имущества нового собственника НЕ ЯВЛЯЛОСЬ основанием для прекращения права пользования жильем членов семьи прежнего собственника.

Получается, что в зависимости от времени возникновения правоотношений по-разному можно оценивать и объем прав членов семьи бывших собственников при переходе права собственности на жилье.

Таким образом, КС РФ еще ранее подчеркивал, что гарантии прав всех лиц – и собственников, и бывших членов семьи собственников должны взаимно учитываться, и в каждом конкретном споре необходимо устанавливать и исследования его фактические обстоятельства.

5. Что касается кооперативных квартир:

Содержание прав членов семьи собственника жилья в доме ЖСК жилищным законодательством не определены.

Однако на практике права членов семьи бывшего собственника жилья в доме ЖСК защищаются по аналогии с правами членов семьи собственников приватизированного жилья. Почему? Считается, что раз они были включены в ордер, значит, сохранили самостоятельное право пользования и в дальнейшем. Вот так, применяя аналогию, получается, ущемляются права собственников жилья.

6. КС РФ признает, что возможность пользоваться жильем членами семьи бывшего собственника сильно ограничивает правомочия его нового собственника. Особенно, если нового собственника никто своевременно не проинформировал о наличии прав третьих лиц на приобретаемое жилое помещение. Что можно было бы считать информированием? Например, включение в договор купли-продажи соответствующего существенного условия о наличии такой «обременения» в квартире. Но очевидно, что в таком случае и сделка купли-продажи просто могла бы не состояться. Кроме того, получается, что новый собственник не выражал своего согласия на покупку итогам торгов жилья с «начинкой» в виде членов семьи бывшего собственника.

Но отметив это, КС РФ не отдал приоритета правам нового собственника. Суд предположил, что хорошо было бы покупателям жилья гарантировать информирование их об объеме передаваемых ему правомочий и обременений. Как это сделать? По мнению КС РФ, можно задействовать механизм государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Возможно, это помогло бы в решении рассматриваемой проблемы. Но, можно осмелиться предположить, что, скорее всего, до этой проблемы дело и не дошло бы. Почему? Потому что, опять-таки, и залога могло бы не быть – такая собственность не очень привлекательна для банков в качестве объекта залога. Слишком проблемная получается.

7. Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом. Это касается и купленного на публичных торгах жилья. Значит, игнорировать интересы таких приобретателей жилья недопустимо.

8. КС РФ указал, что если уж законодатель закрепил возможность сохранения права пользования жильем в доме ЖСК за членами семьи его прежнего собственника, то надо учитывать интересы и других участников правоотношений.

А так как закон не устанавливает обязательную регистрацию обременения в виде сохраняющегося права пользования жильем, то получается, что при продаже жилья на торгах потенциальным покупателям не известно, кто сохраняет право пользования этим жильем. А значит, для покупателей жилья с публичных торгов отсутствуют необходимые гарантии «чистоты» этого жилья.

9. КС РФ признал статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» неконституционной. Т.е. эта норма не соответствует Конституции в той мере, в какой на её основании при продаже заложенного жилья с торгов сохраняются права пользования жильем в доме ЖСК за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление.

Проще говоря, при продаже жилья с торгов все члены семьи прежнего собственника, даже если они и были когда-то включены в ордер, должны освободить такое жилое помещение.

Теперь должны быть внесены все соответствующие изменения в законодательство. КС РФ указал на важность урегулирования правового положения членов семьи прежнего собственника жилья. Он обозначил необходимость создания механизма, обеспечивающего прозрачность информации о правах всех третьих лиц на продаваемое жилье.

Значит ли это, что теперь права собственников будут более защищены? Нельзя ответить однозначно, т.к. не сделан акцент на то, что права собственников более важны, чем права членов семьи прежнего собственника. Акцент сделан на то, чтобы при продаже имущества с торгов было известно всем потенциальным покупателям о «начинке» выставленного на продажу помещения. В этом случае, как считает КС РФ, они смогут принимать разумное решение – покупать или нет такую квартиру. А тут уж и спорить тогда будет нечего: Знал? Согласился? Какие вопросы?

10. КС РФ указал судам, что пока соответствующие изменения не внесены в законодательство, все же необходимо соблюдать баланс интересов нового собственника жилья в доме ЖСК и членов семьи бывшего собственника.

Но как соблюсти баланс в такой деликатной ситуации? Да и почему новый собственник должен жертвовать своими правомочиями? Ведь покупая на торгах квартиру, он хотел жить в ней или использовать для извлечения прибыли, а получается, что не может ни того, ни другого, т.к. в не продолжают жить прежние жильцы?

Для этого в каждом конкретном случае, принимая решения, суды должны учитывать:

- есть ли у членов семьи прежнего собственника, включенных в ордер, права пользования каким-либо другим жилым помещением. Проще говоря – не останется ли на улице без крыши над головой такой член семьи проданной квартиры;

- позволяет ли разница между суммой, вырученной в ходе продажи жилья с торгов, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, купить на эти средства другое жилье или, например, арендовать его;

- при всем этом купившему на торгах такое жилье с «начинкой» должны быть обеспечены гарантии защиты его интересов. А вот это как раз и вызывает сомнения, ведь если вдруг суд решит сохранить право пользования жильем за гражданами, включенными в ордер – членами семьи бывшего собственника жилья, то о каких гарантиях может идти речь для нового собственника?

Как же быть новому собственнику, если суд установит, что у члена семьи бывшего собственника нет другого жилья, да и денег нет ни на покупку другого, ни на аренду, даже на короткое время? Получается, что в таком случае разумный баланс окажется не возможен? Да и о каком балансе можно говорить: как можно одновременно удовлетворить и нового собственника и членов семьи бывшего собственника? Это в принципе не возможно.

Таким образом, подводя итог, можно отметить, что хотя Конституционный Суд РФ и признал статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции, однозначных указаний при разрешении изложенного спорного вопроса он не дал. Судя по всему, большую ясность можно ожидать только после принятия соответствующих поправок в федеральное законодательство.

Весьма странно выглядит ситуация, когда суд соглашается, что по закону «Об ипотеке» (ст. 78) права пользования жильем залогодателя и ЛЮБЫХ ДРУГИХ лиц, проживающих в таком жилье, ПРЕКРАЩАЮТСЯ при его реализации.

Однако при этом тут же суд, признавая, что права нового собственника жилья по использованию помещения ограничиваются правом проживания членов семьи прежнего собственника, по сути, приходит к мысли, что хорошо бы продавца информировать об объеме передаваемых полномочий и обо всех лежащих на жилом помещении обременениях.

В связи с этим возникает главный вопрос – так ВПРАВЕ или НЕ ВПРАВЕ члены семьи прежнего собственника пользоваться проданным жильем? Если они сохраняют такое право, тогда, конечно, при продаже заложенного жилья на торгах надо уведомлять об этом потенциально возможных покупателей. А если не сохраняют, как и прописано в законе «Об ипотеке», то о каких изменениях в законодательство можно говорить в плане обязательности информирования нового собственника об обременения, ведь и обременения никакого нет?

Очень показательно в этом смысле мнение судьи Конституционного Суда Г.А. Гаджиева, который указывает, что «Расширение круга лиц, обладающих вещными правами, всегда приводит к ограничению самого важного из вещных прав – права собственности, поскольку их соотношение схоже с сообщающимися сосудами с жидкостью».

Действительно, если членов семьи бывшего собственника жилья при обращении взыскания на жилье не возможно выселить, то о каком залоге может идти речь? И если правоприменительная практика пойдет по такому пути, то для развития рынка ипотечного кредитования существует реальная угроза. Вряд ли банкам будет интересно брать в залог имущество, которое потом нельзя будет с максимальной выгодой реализовать на торгах, если должник откажется платить по кредиту.

Не зря же в законе об ипотеке прописаны и соответствующие условия, защищающие интересы собственников жилья, купивших его на публичных торгах. Залог имущества, которое вроде бы и переходит в собственность нового владельца, а вроде бы и не полностью, становится абсурдным…

поделиться
КОММЕНТАРИЕВ: 0
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
НОВОСТИ
За незаконную перепланировку наказывать будут строже

До конца года в России ужесточат ответственность за незаконную перепланировку

Собственникам жилья предложили проводить собрания в форме конференций

Принимать решения в таком случае будет один за всех

Госдума приняла закон о реновации жилья в Москве

В окончательном третьем чтении депутаты проголосовали за принятие закона о сносе московских пятиэтажек

СТАТЬИ
Если квартира по ипотеке отошла банку, заемщик ему уже ничего не должен

Верховный суд РФ встал на сторону должников по валютной ипотеке

При какой температуре должны включать отопление в квартирах?

Начало отопительного сезона - когда в дома придет тепло и от чего это зависит

Взносы на капремонт Конституционный Суд признал законными

На какие недостатки в законе указал Конституционный Суд федеральному законодателю?

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Вопросы юристам
Интервью
Татьяна Никанорова - личное мнение - Онлайн-кассы и онлайн-бизнес – какие подводные камни ждут предпринимателей в  2017 году

Татьяна Никанорова

Генеральный директор консалтингового центра «Профдело» (Москва)
Онлайн-кассы и онлайн-бизнес – какие подводные камни ждут предпринимателей в 2017 году
Анна Зименская - личное мнение - Право на отказ от прививки ребенку и альтернативное вегетарианское питание в детском саду – какие есть проблемы у родителей и как их можно решить

Анна Зименская

Педиатр, гастроэнтеролог, фитотерапевт, эксперт-практик по вопросам здорового образа жизни, живого питания (сыроедение, вегетарианство, пищевая пауза)
Право на отказ от прививки ребенку и альтернативное вегетарианское питание в детском саду – какие есть проблемы у родителей и как их можно решить
Последние статьи
Как работнику не лишиться права на пособие по уходу за ребенком при работе на условиях неполного рабочего времени
30 Июля 2017 г.

Позиция Верховного суда дала ориентир, насколько можно сокращать рабочий день, чтобы продолжать получать пособие, выйдя на работу. Об этом - в новой статье юриста Елены Могилевской

В 2016 году выплаты по искам к российским властям превысили 3 млрд. рублей
15 Июня 2017 г.

Представители органов власти нередко нарушают права граждан, даже суды выносят незаконные решения, затягивают сроки рассмотрения дел. А есть ли смысл бороться за свои права, разве возможно в России добиться справедливости? – об этом вы узнаете в статье

Какую ответственность несёт номинальный директор?
08 Июня 2017 г.

Как не стать номинальным директором и не оказаться в тюрьме, - Вы узнаете в статье

Досрочный выход из отпуска по беременности и родам – вправе ли работодатель отказать?
30 Мая 2017 г.

Можно ли отказать работнице в выходе из отпуска по беременности и родам? Какие последствия для работодателя могут быть в связи с выходом женщины их отпуска по беременности и родам? Ответы на эти и другие вопросы - в статье юриста Елены Могилевской

Почему ФСС считает, что если пособие по уходу за ребенком меньше, чем пособие по беременности, то женщина после родов его не вправе получать?
03 Мая 2017 г.

Во второй части записи семинара юриста Елены Могилевской дается толкование закона и ответ на главный вопрос женщин в «чернобыльской» зоне, которые успели родить до 30 июня 2016

О ситуации с отказом в выплате льготного пособия по уходу за ребенком в регионах ''чернобыльской'' зоны юрист Елена Могилевская рассказала на семинаре
11 Апреля 2017 г.

20 марта прошел онлайн-семинар юриста Елены Могилевской, посвященный вопросам защиты женщинами права на льготное пособие по уходу за ребенком до 3 лет в ''чернобыльской'' зоне.

Новости регионов
В Алтайском крае не планируют взимать курортный сбор с детей
07 Августа 2017 г.
В Алтайском крае не планируют взимать курортный сбор с детей

В регионе установят перечень льготных категорий граждан, которые не обязаны платить курортный сбор

Москву поделят на приватные и публичные территории?
26 Июня 2017 г.
Москву поделят на приватные и публичные территории?

Власти Москвы могут ограничить проходы через дворы

Жительницу Новомосковска Тульской области осудили за фиктивную регистрацию фирм
15 Июня 2017 г.
Жительницу Новомосковска Тульской области осудили за фиктивную регистрацию фирм

2 тысячи рублей – именно столько за фиктивную регистрацию фирмы на себя заработала 26-летняя Екатерина Иутина

Госдума приняла закон о реновации жилья в Москве
14 Июня 2017 г.
Госдума приняла закон о реновации жилья в Москве

В окончательном третьем чтении депутаты проголосовали за принятие закона о сносе московских пятиэтажек

Аналитика судебной практики