Виртуальный юрист - правовая помощь онлайн, юрист

консультация юриста онлайн

Войти
Статьи

Сдача квартиры в аренду – зачем платить налоги и как выгодно это делать?

Сдача квартиры в аренду – зачем платить налоги и как выгодно это делать?
Как выбрать выгодный режим налогообложения, почему нельзя скрывать доходы, какие последствия неуплаты налога – об этом и многом другом в статье юриста Ирины Сусловой

Многие до сих пор, сдавая квартиру в аренду, предпочитают не платить налог. Причины у всех разные, но общая логика такова: зачем я буду платить налог сам, если налоговая все равно не узнает (не докажет) о факте получения дохода.

Спешу огорчить, что налоговики нацелены вывести рынок аренды квартир из серой зоны, с каждым годом им предоставляют все больше инструментов для контроля доходов граждан и шанс, что вас рассекретят, растет. Действия арендаторов тоже могут сыграть злую шутку с вами.

Как могут подставить сами арендаторы?

Например, арендаторы решили отпраздновать день рождения и засиделись допоздна шумной компанией, или их пес наследил на лестничной площадке, или младенец кричал несколько ночей и страдающие соседи обратились к участковому. Участковый как раз и установит, на каком основании люди проживают в вашей квартире, есть ли у них регистрация, являются ли они вашими родственниками, и передаст сведения в налоговую инспекцию.

А уж если возникнет недопонимание с вашими жильцами в момент выезда из квартиры, то есть риск, что бывшие арендаторы обратятся в налоговую со своими экземпляром договора аренды и показаниями.

Причин для конфликтов находится много: жильцы сломали что-то ценное и вы решили возместить расходы за счет депозита, внесенного при заключении договора аренды, что вызвало негодование ваших арендаторов. Или вы решили их выселить раньше времени по любой причине (жильцы шумят, или вы нашли отличного покупателя на квартиру, или ваш ребенок создал семью и квартира им нужнее).

Так ли сложно разобраться с налогами при сдаче в аренду квартиры?

Многие далеки от темы налогов и им кажется, что разобраться в действующем законодательстве нереально, они думаю, что для заполнения декларации нужны суперспособности.

Конечно, налоговое законодательство в нашей стране нельзя назвать простым, оно имеет множество нюансов и оговорок. Например вы решили платить налог на профессиональный налог (в народе говорят "стать самозанятым"), то в ваш доход не нужно включать компенсацию от арендатора за воду, свет, газ (при условии их учета по счетчикам), но важно грамотно отразить такое возмещение в договоре аренды. А вот затраты на оплату остальных коммунальных услуг в доход придется включить. Разобраться в законе реально как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалистам в налоговой сфере.

Процесс самостоятельного освоения налогового законодательства даже в конкретной ситуации (налогообложение дохода от сдачи квартиры в аренду) осложняется его динамичностью – то, что было актуально еще вчера, сегодня уже не работает. Например, ранее собственник квартиры, которая сдавалась в аренду, при ее продаже должен был уплачивать НДФЛ (по ставке 13%) даже если владел ею более 3 (5) лет. В результате внесенных в Налоговый кодекс изменений, с 1 января 2019 года налог платить в этом случае больше не нужно (если соблюден срок минимального владения).

С заполнением декларации дела обстоят попроще и справиться с этим самостоятельно могут многие, скачав с официального сайта ФНС России специальную программу, но и тут встречаются свои нюансы... Например, если квартира сдается в аренду, собственником которой является несовершеннолетний, то декларация сдается от его имени законными представителями - родителями. Обратите внимание, что в платежном документе при этом указывается ФИО и ИНН ребенка. Можно и вовсе не сдавать декларацию, если выбрать определенные налоговые режимы (например, налог на профессиональный доход).

Если вы рассуждали примерно также и о вашем "маленьком секрете" станет известно налоговой - ждите неприятностей в материальном выражении.

Какие штрафы за неуплату налога при сдаче квартиры в аренду?

Если ФНС узнает про ваш секрет, что вы сдаете квартиру, а налоги не платите, то кроме суммы налога вам еще дополнительно придется заплатить:

  • штраф за то, что налог не был уплачен в срок. Придется переплатить 20% от неуплаченной суммы налога, а если налоговики докажут умышленность ваших действий, то штраф увеличится в два раза;
  • штраф за непредставление декларации. За каждый месяц просрочки придется уплачивать по 5% от итоговой суммы налога, которая должна была быть указана в декларации. Начисленный штраф составит не менее 1 000 рублей, но лимитирован 30% суммы, подлежащей к уплате;
  • пеня за просрочку. Переплатить придется 1/300 ставки рефинансирования (равно ключевой ставке Центрального банка) за каждый день просрочки.

Полноценно осознать масштабы бедствия, смотря на все эти проценты, тяжело без их денежного эквивалента в конкретном случае. Поэтому приведу пример.

Пример:

Собственник сдавал квартиру физическому лицу весь 2018 год. Арендная плата в месяц составляла 20 тысяч рублей. В установленные сроки декларация не сдана, налог не уплачен. Налоговым органам стало об этом известно и 9 сентября 2019 года они известили собственника о данном факте с требованием уплатить налог.

Так как арендодатель скрывал свой доход, налоговики будут вести расчет налога в общем порядке, а именно по правилам налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Сумма налога, подлежащая уплате составит 31200 руб. ((20 тыс.руб*12)*0,13).

Штраф за несвоевременную уплату составит 6240 руб. (31 200* 0,2).

Штраф за непредставление декларации составит 7800 руб. (Сумма штрафа: 31200*0,05*5). Декларацию 3-НДФЛ нужно было сдать до 30.04.2019 года. Таким образом, по состоянию на 09.09.2019 год с декларацией запоздали на 5 месяцев (май, июнь, июль, август, сентябрь).

Уплатить налог нужно до 15 июля 2019 года, просрочка по уплате налога составила 56 дней. Ключевая ставка ЦБ РФ менялась 3 раза. По состоянию на 09.09.2019 года пени составят 425,36 руб. (31200руб.*13дн.*7,5%/300) + (31200руб.*42дн.*7,25%/300) + (31200 руб.*1дн.×7%/300).

С учетом штрафов и пеней в бюджет придется заплатить 45665,36 руб. (31200+6240+7800+425,36) вместо 31200 руб.

Сокрытие налога вылилось в уплату дополнительных 14465,36 рублей. И это если просрочка по уплате 56 дней, а если срок больше, то и сумма будет больше.

И снова один интересный нюанс: если бы доход скрывался не за 2018 год, а за 2019 год, то штраф за аналогичное нарушение был бы значительно меньше, так как в связи с распространением новой коронавирусной инфекции срок представления декларации за 2019 год был продлен до 30 июля 2020 года постановлением Правительства РФ.

Скорость увеличения суммы, которую придется заплатить в бюджет при сокрытии дохода от сдачи в аренду квартиры, впечатляет. А если налоговики узнают о том, что квартиру вы сдаете не первый год и начислят пени и штраф за 3 последние года (больше охватить не смогут из-за срока исковой давности), то ваши денежные потери еще больше увеличатся.

В каком размере можно платить налог при сдаче квартиры в аренду?

Цель этой статьи – не в том, чтобы убедить вас платить налог, а в том, чтобы вы поняли, что с этим вопросом можно разобраться и смогли бы выбрать такой режим налогообложения, с помощью которого можно и сэкономить, и не стать объектом внимания ФНС.

Итак, если вы решили выйти из тени, то вам необходимо выбрать один из выгодных именно вам режимов налогообложения. Наиболее подходящими для целей налогообложения дохода от сдачи квартиры в аренду являются:

  • Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка 13% от полученного дохода, для физических лиц;
  • Упрощенная система налогообложения "Доходы" (УСН "Доходы"). Ставка 6% от полученного дохода, для индивидуальных предпринимателей;
  • Патентная система налогообложения (ПСН). Ставка 6% от потенциального дохода, установленного на законодательном уровне;
  • Налог на профессиональный доход (НПД). Ставка 4% либо 6 % от полученного дохода, для индивидуальных предпринимателей и физических лиц.

Обоснованный выбор налогового режима может принести значительную экономию ваших денежных средств, необходимо оценить все нюансы каждого из них, сделать по каждому предварительный расчет налога в совокупности с сопутствующими платежами (налог на имущество, страховые взносы).

Почему быть самозанятым не всегда выгодно?

На первый взгляд кажется, что самым выгодным является режим НПД (самозанятые), но это не всегда так.

Ситуация 1. Вы работаете "по-серому", официально не трудоустроены и в будущем вряд ли что-то изменится, при этом вы купили квартиру и решили сдавать ее в аренду.

Ситуация 2. Вы честно работали и пришло время выходить на пенсию. Вы своим правом воспользовались, а на сбережения купили квартиру и решили получать дополнительный доход, сдавая ее в аренду.

При выборе НПД в приведенных ситуациях налог вы будете платить по ставке 4% (если сдаете квартиру физлицу) или 6% (если сдаете юрлицу), однако вы не сможете воспользоваться имущественным налоговым вычетом (в денежном эквиваленте это до 260 тыс. руб.).

Если в приведенных ситуациях быть плательщиком НДФЛ, а не НПД, то налог придется исчислять по ставке 13%, но при этом у вас появится право уменьшать налог к уплате вплоть до нуля, до тех пор, пока не будет исчерпан весь имущественный вычет. После того как весь вычет будет израсходован, можно стать плательщиком НПД и спокойно платить налог по более низкой ставке.

Как видите, даже режим НПД (самозанятые) со ставкой 4% при сдаче квартиру в аренду гражданину может быть невыгодным по сравнению с НДФЛ со ставкой 13%.

Возникли трудности при самостоятельном выборе налогового режима?

Пишите или звоните - обсудим ваши вопросы и найдем решение проблемы в ходе консультации (в том числе по телефону).

Ваш налоговый консультант Ирина Суслова

Ирина Суслова - юрист

автор статьи - юрист

Ирина Суслова

Рейтинг: рейтинг юриста на сайте 'Виртуал-юрист'

Отзывов: +1/-0

Контакты юриста ►
Комментариев: 0
Статьи на сайте
Новости на сайте
▲ Наверх
Поиск по сайту
X