Катя и Саша дружили целый год, а потом поженились. Жили они в квартире Саши, которая досталась ему в наследство от бабушки. Квартира хоть и небольшая, но молодой семье в ней было очень удобно. Через год после свадьбы родился сын – гордость Саши, он давно мечтал о нем и был очень благодарен Кате, когда она согласилась оставить работу, не медлить с рождением ребенка и заняться домом. Сразу после рождения сына Катя стала намекать Саше, что если бы он оформил квартиру на неё, то это было бы хорошим доказательством его любви.
Счастье накрыло Сашу с головой, поэтому он, не раздумывая, подписал у нотариуса договор дарения квартиры на Катю и сына по 1/2 доли каждому. Так у Саши не осталось жилья в собственности, но то, что за этим последует, стало для него большим неприятным сюрпризом.
Все изменилось буквально уже через 1 месяц – после подписания документов у нотариуса настроение Кати стало почему-то плохим, мужа с работы она встречала без прежних восторгов. И когда она заявила, что Саше лучше на некоторое время уехать пожить к своим родителям, он все еще надеялся, что Катя одумается и семья станет прежней.
Еще через месяц Саша узнал, что Катя подала иск в суд на развод. Суд расторг брак и тут же следующий удар – иск о выселении Саши из его же квартиры и снятии его с регистрационного учета. Что делать, как сохранить право жить в этой квартире и даже отменить договор дарения? – с таким вопросом обратился ко мне Саша летом 2020 года.
Судебная практика такова, что вернуть жилье, которое было подарено родственнику, очень сложно.
Что говорит закон про возможности отменить дарение и вернуть себе жилье?
Закон позволяет отменить дарение (статья 578 Гражданского кодекса РФ), но вариантов для этого мало:
1. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. Если даритель переживет одаряемого, и это условие отменить дарение в таком случае прописано в договоре.
Ни один из этих вариантов Саше, как и многих другим в аналогичной ситуации, не подходит.
В законах России нет такого основания для отмены дарения, как расторжение брака между дарителем и одаряемым – развод не причина для отмены дарения даже в том случае, если дарителю больше негде жить.
Неужели нет никаких вариантов вернуть подаренную квартиру? –в отчаянии спросил Саша. Вариант есть, - ответила я и мы стали анализировать, как применить возможности закона к его ситуации.
Итак, закон позволяет расторгать договор в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ). «Это как раз моя ситуация», - радуется Саша, ведь он подарил квартиру жене и сыну, потому что думал, что они всегда будут вместе, а оказалось, что жена (теперь уже бывшая) хочет его выселить из этой квартиры.
Но, во-первых, этот вопрос можно разрешить только в суде, а во-вторых, к сожалению, для суда сам по себе факт расторжения брака не основание для расторжения договора дарения квартиры между бывшими супругами, - честно объясняю я Саше, чтобы он не верил разным сказкам, что это возможно.
Судебная практика в этом вопросе сложилась. Поэтому в такой ситуации надо применять комплексный подход и задействовать совокупность аргументов, а не только твердить в суде про вечную любовь и рухнувшие надежды прожить в союзе 100 лет и умереть в один день.
Какие аргументы в суде не помогут отменить дарение?
Суды отказывают в отмене дарения, если человек строит свою позицию только на том, что он не знал, что после подписания договора дарения квартиры ему могут помахать ручкой и выселить в любой момент на улицу. И не важно, касается это мужа и жены или других родственников, и уж тем более чужих людей. Подарил – значит, знал, что право собственности утрачиваешь, - считают суды.
«Я думал, что дарю квартиру, но смогу в ней и дальше всегда проживать» – не аргумент для суда. Чтобы сохранить право проживания в подаренной квартире, такое условие надо отдельно прописать в договоре дарения, а не просто в суде рассказывать, кто и что там себе придумал.
Также суды не считают убедительными доводы о том, что после оформления сделки дарения квартиры у дарителя ухудшилось здоровье. И действительно, какое суду дело до того, что у дарителя вдруг обнаружена язва желудка или гипертония – это же никакого отношения не имеет к договору дарения.
В то же время порой доводы пожилого человека о том, что одаряемый ввел его в заблуждение, обещав заботу и уход в обмен на подписание договора дарения квартиры, могут судом быть приняты как заслуживающие того, чтобы такой договор дарения квартиры признать недействительным. Но к молодому мужчине в расцвете сил это не относится, поэтому в истории Саши такой аргумент был бы обречен в суде на провал.
Что может иметь значение для суда, чтобы вынести решение в пользу Саши и отменить дарение квартиры?
Саша дееспособный мужчина, и валять в суде дурака, якобы он не соображал, что подписал – не вариант. Да и экспертиза подтвердила бы, что он вполне вменяемый и отдает отчет в своих действиях.
Поэтому мы избрали другую стратегию, направленную на использование совокупности обстоятельств. Тут пришлось потрудиться – ведь в суде надо не только говорить, но и подтверждать свои аргументы доказательствами. Поэтому грамотно оформленные доказательства - половина успеха.
В ситуации, когда муж и жена развелись и теперь надо отменить дарение квартиры, надо строить позицию в суде на группе фактов и доказать, что обстоятельства изменились настолько, что если бы они были такими ранее, то договор дарения не заключался бы.
Например, даритель лишился высокооплачиваемой работы, причем он был уволен не по собственному желанию и не за нарушения. А после этого у него возникло тяжелое заболевание, из-за которого он не смог найти работу с прежним размером зарплаты. И все это произошло после развода с женой, которой он подарил квартиру, а теперь еще в суде оказался и иск о его выселении из ранее подаренной им квартиры, - в тот самый момент, когда он и без дохода, и здоровье значительно ухудшилось, и другого жилья нет.
А если при этом еще удастся доказать измену жены, которой была подарена квартира, то это дополнительный аргумент в копилку остальных.
Что еще важно в суде по таким делам?
В таких делах в суде стоит положительно реагировать на вопрос судьи о возможности заключить мировое соглашение. Даже если вы считаете, что выиграете дело, то не стоит это демонстрировать суду, а лучше на вопрос, не хотите ли вы заключить мировое соглашение, ответить, что готовы рассмотреть предложения противоположной стороны. Такой ответ – это плюс 1 балл в вашу пользу в глазах судьи, да и не исключено, что в ходе переговоров стороны найдут компромисс.
Так было в ситуации с Сашей и в ряде других случаев, которыми я занималась – сначала мы в суд предоставляли убедительные доказательства своей позиции, чтобы противоположная сторона усомнилась в своей победе и была готова «поторговаться», а затем проводили переговоры, в ходе которых были достигнуты взаимовыгодные договоренности.
Чем закончилось дело Саши?
Между Сашей и его бывшей женой Катей было заключено соглашение, по которому квартира снова стала собственностью Саши. Взамен этого он согласился на алименты на сына в достаточно большом размере, - и ему это было выгодно.
Это хороший итог дела?
Да, конечно, потому что обе стороны получили то, что хотели – Кате не нужна была квартира, как выяснилось, она её собиралась продавать, чтобы купить другую, то есть ей были нужны деньги, что она и получила в виде больших алиментов. А вот Саше была нужна именно его квартира, и он её вернул себе. Но такой результат вряд ли был бы возможен, если бы мы не провели подготовку.
Дарение, развод, выселение бывшего мужа или жены – эта цепочка событий вполне распространенная ситуация, и кажется, что все истории похожи. Но как показывает практика, успех в деле отмены дарения квартиры родственнику в таких обстоятельствах зависит от многих деталей – каждая ситуация в итоге оказывается уникальной.
Если с вами случилась такая история, не спешите бросаться в суд, сначала подготовьтесь, как следует.
Остались вопросы или нужна моя помощь?
Пишите или звоните мне!
Ваш юрист Елена Могилевская
8-903-038-16-50
