Виртуальный юрист - правовая помощь онлайн, юрист

Юридическая консультация онлайн

Войти
Статьи

Отсрочка по аренде и снижение размера арендной платы – как получить в режиме повышенной готовности из-за коронавируса

Отсрочка по аренде и снижение размера арендной платы – как получить в режиме повышенной готовности из-за коронавируса
Как и кто может не платить за аренду в период карантина по коронавирусу, - в статье юриста Елены Могилевской

До 1 октября 2020 за аренду можно не платить. Но это касается не всех арендаторов.

Угроза распространения коронавируса в России стала причиной введения ограничительных мероприятий (карантина). Так президентом Владимиром Путины были объявлены нерабочие дни сначала с 30 марта по 3 апреля, а затем и с 4 по 30 апреля. В регионах были введены режимы повышенной готовности, при которых бизнес не смог продолжать работу в прежнем режиме.

Введенные в связи с распространением коронавируса ограничения поставили в трудное положение арендаторов недвижимого имущества – для многих предпринимателей и организаций оказалось невозможным ведение деятельности в арендуемых помещениях, но при этом такая ситуации не подпадала под категорию форс-мажора, а значит, с них никто не снимал обязанность вносить арендную плату.

Чтобы улучшить положение арендаторов, в принятом 1 апреля 2020 федеральном законе № 98-ФЗ отдельное внимание уделено урегулированию вопроса отсрочки по арендной плате в условиях введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (статья 19).

В законе речь идет не о полном освобождении арендаторов от внесения арендной платы, а об отсрочке по внесению платежей. Правительством РФ в Постановлении № 439 от 3 апреля установлены требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Как изменятся условия и сроки оплаты за аренду недвижимости

В соответствии с ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но законом № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 установлена обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.

А Правительство РФ в своем постановлении уточнило – кто именно из арендаторов может обратиться с таким требованием.

Важно, эти нововведения касаются только нежилой недвижимости (нежилых помещений, зданий, сооружений, земельных участков и др.), и только по тем договорам аренды, которые были заключены до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности (например, в Москве – это 05.03.2020, в Московской области – 13.03.2020).

Это значит, что с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ арендатор недвижимого имущества может не платить арендную плату вплоть до снятия такого режима, обратившись при этом к арендодателю с требованием заключить соглашение об отсрочке. Если ситуация стабилизируется и такой режим в субъекте РФ будет снят до 1 октября 2020 года, то необходимо будет ежемесячно вносить только половину от указанной в договоре аренды суммы.

При этом не важно, в какой собственности находится объект недвижимости – государственной, муниципальной или частной – изменения закона касаются всех.

Образовавшаяся за время карантина задолженность по арендной плате должна быть постепенно погашена в период с 1 января 2021 до 1 января 2023 года. Так плату нужно будет вносить равными платежами, не чаще чем один раз в месяц, и сумма платежа не может превышать 50% от ежемесячной арендной платы, которая была установлена в договоре.

Все меры ответственности или дополнительные платежи не будут применяться в связи с отсрочкой. А вот платить за коммунальные платежи, если они были включены в арендную плату, придется без отсрочки, за исключением случаев, когда в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в конкретном субъекте РФ арендатор был освобожден от такой оплаты. В других случаях оплата коммунальных платежей станет бременем арендодателя.

Не все арендаторы смогут получить отсрочку по арендной плате

Правом на получение отсрочки наделены не все арендаторы, а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики. Список таких отраслей с указанием ОКВЭД утвержден постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020:

- Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1);

- Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);

- Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);

- Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);

- Гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);

- Общественное питание (ОКВЭД 56);

- Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);

- Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);

- Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).

Все остальные организации и ИП, не указанные в этом списке, рассчитывать на отсрочку по арендной плате не смогут, им придется платить в прежнем режиме, а за просрочку по оплате грозят меры ответственности, предусмотренные договором аренды и законом. Но это не исключает возможности договориться сторонам договора аренды и смягчить условия по оплате при таких тяжелых для всех обстоятельствах.

Что надо сделать, чтобы получить отсрочку по арендной плате

Для получения отсрочки по арендной плате арендатор должен обратиться к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды.

В течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Если арендодатель на такое обращение не отреагирует в течение 30 дней либо ответит отказом, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения с даты введения режима повышенной готовности или ЧС. Если все указанные выше условия соблюдены, то у суда не будет оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Как уменьшить арендную плату по новому закону

Кроме права на отсрочку по арендной плате, законом № 98-ФЗ от 1 апреля установлена и возможность уменьшения арендной платы.

Законом установлено право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год (часть 2 ст. 19). Но даже без этой нормы закон и ранее позволял сторонам по соглашению изменять условия ранее заключенных ими договоров (ст. 450 ГК РФ). Вероятно, в связи с ситуацией по коронавирусу, законодатель решил отдельно замотивировать стороны, сообщив таким способом позицию органов власти о необходимости договариваться, идти на уступки друг другу.

А вот часть 13 ст. 19 указанного закона предусматривает новое право арендатора – потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.

Это значит, что если арендатор не смог работать в силу введения ограничительных мероприятий (например, стоматологическая клиника, салон красоты), то он вправе не только потребовать отсрочки по внесению арендной платы, но и претендовать на уменьшение такой платы.

Но насколько именно арендодатель будет обязан в такой ситуации с карантином по коронавирусу снизить арендную плату, закон не устанавливает, т.е. стороны сами должны договориться по этому вопросу. Не исключено, что на практике в случае если стороны мирно не договорятся о размере снижения арендной платы, суды будут вставать на сторону арендаторов и полностью освобождать их от бремени арендных платежей в этот период при условии, что те действительно не могли использовать объект недвижимости.

Все эти изменения представляются революционными в вопросах регулирования аренды, и в силу неопределенности изложенных положений найти равновесие будет непросто, а значит, можно ожидать в ближайшее время большое число судебных споров.

Остались вопросы или нужна моя помощь в такой ситуации?

Пишите или звоните мне.

Ваш юрист Елена Могилевская

8-903-038-16-50


Елена Могилевская - юрист

автор статьи - юрист

Елена Могилевская

Рейтинг: рейтинг юриста на сайте 'Виртуал-юрист'

Отзывов: +453/-0

Контакты юриста ►
Комментариев: 0
Вопросы юристам по теме
Вопросы на сайте
Статьи на сайте
Новости на сайте
▲ Наверх
Поиск по сайту
X