СТАТЬИ
поделиться
05 Декабря 2013 г.

Задаток и аванс в предварительном договоре

При заключении предварительного договора купли-продажи часто покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок основной договор. Однако в самом предварительном договоре данная сумма может называться по-разному – аванс или задаток. От того, как эта денежная сумма определена в предварительном договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не состоится.

Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения условий о них мы рассмотрим в данной статье.

Понятие аванса законодательно нигде не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм, в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:

Аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения. В случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчёте. Таким образом – аванс – это только предоплата. Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.

В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380 Гражданского кодекса РФ):

Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.

Законом устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:

- Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме;

- В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.

Таким образом, очень важным является правильно отразить в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку последствия нарушения такого предварительного договора различны в зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма называется в тексте договора – аванс или задаток.

Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого помещения по договору.

А если в предварительном договоре указано, что передаётся денежная сумма в качестве задатка?

В таком случае имеет значение – по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Если это произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся покупателю. Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает: например, уничтожение имущества.

Если нарушение предварительного договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то задаток остаётся у другой стороны (продавца).

Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечёт как принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.

Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения сроков, установленных для заключения основного договора. Если срок подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую/полученную сумму задатка. Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо направить предложение о заключении такого договора с указанием даты, времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения. Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.

Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.

Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и (или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе закрепить эти условие в предварительном договоре.

Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два противоположных подхода судов.

Первый подход заключается в том, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от другой стороны заключения основного договора. Возникновение обязательств имущественного характера по такому договору законом напрямую не предусмотрено. Кроме того, ст. 429 ГК РФ предусматривает специальные способы защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора. Следовательно, неустойка за отказ от заключения основного договора как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Второй подход заключается в допустимости установления в предварительном договоре условия о неустойке как меры обеспечения обязательства по заключению основного договора. Неустойка - это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, а прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки, предусмотренной самим предварительным договором. Таким образом, условие об уплате неустойки в виде задатка за неисполнение обязательства по заключению основного договора не противоречит гражданскому законодательству и может быть включено в предварительный договор.

поделиться
КОММЕНТАРИЕВ: 0
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ
НОВОСТИ
Сломал ногу на крыльце магазина, кто за это ответит? – решил суд

За падение на крыльце магазина женщина взыскала с «Пятерочки» компенсацию более 30 тысяч рублей

Роспотребнадзор cможет проводить контрольные закупки

Защита прав потребителей станет эффективнее

Прокурорам хотя дать право подавать иски о принудительной госпитализации

Отправить на принудительное лечение можно будет в психиатрический стационар и противотуберкулезную медорганизацию, - если законопроект будет в итоге принят

СТАТЬИ
Как изменить перечень экзаменов ЕГЭ после 1 февраля?

Поменять выпускные экзамены можно – один убрать, другой добавить или вообще изменить перечень экзаменов. Но есть ограничения – об этом читайте в статье юриста

Как узнать – есть ли у вас наследство?

В статье юрист Елена Могилевская рассказывает, как узнать, есть ли завещание и имеется ли вообще наследство после смерти родственника

Как уменьшить ежемесячный платеж по кредиту?

Если бремя кредита стало непосильным, есть смысл предпринять меры и снизить размер платежей. О том, как это сделать, читайте в статье

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Мария

12 Апреля 2018 г. 20:18:32

ответов: 2

Дмитрий

06 Апреля 2018 г. 09:30:45

ответов: 3

slyzin2

05 Апреля 2018 г. 12:59:58

ответов: 1

Вопросы юристам
Интервью
Татьяна Никанорова - личное мнение - Онлайн-кассы и онлайн-бизнес – какие подводные камни ждут предпринимателей в  2017 году

Татьяна Никанорова

Генеральный директор консалтингового центра «Профдело» (Москва)
Онлайн-кассы и онлайн-бизнес – какие подводные камни ждут предпринимателей в 2017 году
Анна Зименская - личное мнение - Право на отказ от прививки ребенку и альтернативное вегетарианское питание в детском саду – какие есть проблемы у родителей и как их можно решить

Анна Зименская

Педиатр, гастроэнтеролог, фитотерапевт, эксперт-практик по вопросам здорового образа жизни, живого питания (сыроедение, вегетарианство, пищевая пауза)
Право на отказ от прививки ребенку и альтернативное вегетарианское питание в детском саду – какие есть проблемы у родителей и как их можно решить
Последние статьи
Чем отличается трудовой договор от гражданско-правового, - разобрался Верховный суд
23 Апреля 2018 г.

Ограничивать работников в трудовых правах недопустимо, если трудовые отношения маскируются под гражданско-правовые

Как изменить перечень экзаменов ЕГЭ после 1 февраля?
06 Апреля 2018 г.

Поменять выпускные экзамены можно – один убрать, другой добавить или вообще изменить перечень экзаменов. Но есть ограничения – об этом читайте в статье юриста

Как узнать – есть ли у вас наследство?
04 Апреля 2018 г.

В статье юрист Елена Могилевская рассказывает, как узнать, есть ли завещание и имеется ли вообще наследство после смерти родственника

Как уменьшить ежемесячный платеж по кредиту?
06 Марта 2018 г.

Если бремя кредита стало непосильным, есть смысл предпринять меры и снизить размер платежей. О том, как это сделать, читайте в статье

Замена лет для расчета пособия по беременности и родам
05 Марта 2018 г.

На какие годы можно поменять периоды, в которые женщина была в отпуске по беременности или по уходу за ребенком, - позиция Верховного суда РФ

Дружба – дружбой, но в долг без договора займа не давайте
08 Февраля 2018 г.

Когда договор займа обязателен, что важно указать в договоре, почему договоры займа бывают разные и как подстраховаться, чтобы потом не остаться без денег, - в новой статье юриста Елены Могилевской

Новости регионов
Сломал ногу на крыльце магазина, кто за это ответит? – решил суд
Сегодня 10:52
Сломал ногу на крыльце магазина, кто за это ответит? – решил суд

За падение на крыльце магазина женщина взыскала с «Пятерочки» компенсацию более 30 тысяч рублей

В Свердловской области школьникам начали выдавать двухэкранные планшеты
05 Сентября 2017 г.
В Свердловской области школьникам начали выдавать двухэкранные планшеты

В пилотном эксперименте по замене бумажных учебников на электронные приняли участие 4 муниципалитета

В Алтайском крае не планируют взимать курортный сбор с детей
07 Августа 2017 г.
В Алтайском крае не планируют взимать курортный сбор с детей

В регионе установят перечень льготных категорий граждан, которые не обязаны платить курортный сбор

Москву поделят на приватные и публичные территории?
26 Июня 2017 г.
Москву поделят на приватные и публичные территории?

Власти Москвы могут ограничить проходы через дворы

Аналитика судебной практики